Les charges de copropriété payées par le bailleur comprennent :
Charges récupérables auprès du locataire : ascenseurs, eau froide/chaude, chauffage collectif, charges des parties communes, taxe d’ordures ménagères, etc.
Charges non récupérables : honoraires du syndic, prime d’assurance de l’immeuble, charges financières, frais d’envoi d’avis d’échéance, etc.
Le décret du 26 août 1987 détermine la liste des charges récupérables auprès du locataire.
Appels de provisions et régularisation
En année N, le syndic appelle des provisions (généralement 4 par an).
En N+1, après approbation des comptes, le syndic envoie un décompte des charges réelles :
Si les charges réelles < provisions appelées → remboursement du trop-perçu
Sinon → versement d’un complément
Le décompte distingue :
Charges récupérables auprès du locataire
Charges restant à la charge du propriétaire
Le propriétaire doit ensuite régulariser le compte du locataire en fonction des provisions encaissées.
Comptes recommandés pour un traitement correct (déclaration 2072)
Pour distinguer provisions, charges réelles et régularisation, nous préconisons l’utilisation des comptes suivants :
Compte | Libellé compte | Type | Compte TVA | Rubrique 2072 |
61410000 | Ch. Copropriété Appel de provisions N | Dépense | Pas de TVA | 13
|
61411500 | Ch. Copropriété Annulation Provision N-1 | Dépense | Pas de TVA | 14 |
61420000 | Ch. Copro réelles N-1 (récupérables locataire) | Dépense | Pas de TVA |
|
61421000 | Ch. Copropriété réelles N-1 (non récupérable) | Dépense | Pas de TVA | 14 |
S’ils n’existent pas dans votre dossier, ces comptes sont à créer dans le menu Paramètres > Comptabilité > Liste des comptes.
Comptabilisation des charges de copropriété
Les charges de copropriété se comptabilisent en deux étapes :
appels de charges
régularisation
Saisie des appels de charges (année N)
Exemple :
Dans une copropriété, le syndic appelle 4 provisions de 500 € pour un lot donné.
Allez dans le menu Comptabilité > Saisie simplifiée > Banque pour saisir les paiements.
Imputez la dépense dans le compte Ch. Copropriété Appel de provisions - N° N°61410000
Saisie de la régularisation (année N+1)
En N+1, le propriétaire reçoit la régularisation correspondant à la différence entre les appels de charges et les charges réelles.
Saisissez le paiement ou le remboursement dans le menu Comptabilité > Saisie simplifiée > Banque, en détail, afin d’annuler l’appel de provision N-1 et d’enregistrer les charges réelles, récupérables et non récupérables.
Dans notre exemple :
On annulera les appels de charges (4 x 500 €) dans le compte Ch. Copropriété Annulation Provision N-1, N° 61415000
Les charges réelles sont saisies dans les comptes : Ch. Copro réelles N-1 (récupérables locataire) et Ch. Copropriété réelles N-1 (non récupérables).
Pour saisir une pièce de plusieurs lignes, utiliser l’icône ajouter une ligne à la pièce
Traitement dans la déclaration des sociétés immobilières (imprimé 2072)
Sur la déclaration 2072, sont à indiquer :
Ligne 13 – Les appels de charges de copropriété payés au titre de l’année N Cette ligne doit reprendre le solde du compte Ch. Copropriété Appel de provisions - N° 61410000
Ligne 14 – Régularisation des provisions pour charges de copropriété déduites au titre de l’année antérieure par les copropriétaires bailleurs :
Cette ligne doit reprendre le montant des charges réelles récupérables N-1 (en plus), et le montant de la régularisation (en moins s’il s’agit d’un complément à payer en plus s’il s’agit d’un remboursement).
Dans notre exemple :
Le montant à renseigner sur la ligne 14 correspondra au montant des charges réelles de copropriété N-1 (récupérables locataire) - le montant de la régularisation :
Soit 1 500 € - 200 € = 1 300 €
Pour obtenir ce résultat, il faut respecter la correspondance entre comptes de charges locatives et rubriques de la 2072 données dans ce tableau :
Compte | Libellé compte | Type | Compte TVA | Rubrique 2072 |
61410000 | Ch. Copropriété Appel de provisions N | Dépense | Pas de TVA | 13
|
61411500 | Ch. Copropriété Annulation Provision N-1 | Dépense | Pas de TVA | 14 |
61420000 | Ch. Copro réelles N-1 (récupérables locataire) | Dépense | Pas de TVA |
|
61421000 | Ch. Copropriété réelles N-1 (non récupérable) | Dépense | Pas de TVA | 14 |
Ligne 14 =
Ch. Copro. réelles N-1 (récup.)
+ Régularisation. Or Régularisation
= Ch. Copro. Annulation provision N-1 – Ch. réelles N-1. (récup) – Ch. réelles N-1 (non récup.)
Les Charges réelles récup. s’annulent
Ligne 14 est donc = Ch. Copro Annulation provisions N-1 – Ch. Réelles N-1 (non récup.)
Nous pouvons vérifier ce montant :
Ch. Copropriété Annulation Provision N-1 | 2 000 € |
-Ch. Copropriété réelles N-1 (non récupérable) | -700€ |
=Montant Ligne 14, soit | 1 300 € |